Cuando alguien se plantea comprar una vivienda para alquilarla, es habitual que calcule la rentabilidad dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra y se quede tan contento con el resultado. El problema es que esa cifra, la rentabilidad bruta, esconde una parte importante de la historia: todos los gastos que hay que asumir para mantener esa vivienda alquilada.
Qué es la rentabilidad bruta y por qué engaña
La rentabilidad bruta se calcula de forma muy simple, dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de la vivienda, y es útil como primera referencia rápida para comparar inmuebles entre sí. El problema es que no descuenta ni un solo euro de gasto, así que dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden dar beneficios muy distintos si uno tiene gastos de comunidad altos y el otro no.
Los gastos que hay que restar para llegar a la neta
Para calcular la rentabilidad neta hay que descontar del alquiler todos los gastos reales asociados a la propiedad: el IBI, la cuota de comunidad (si no la paga el inquilino), el seguro del hogar, el mantenimiento y las posibles reparaciones, y en muchos casos también la gestión si se delega en una agencia. Solo lo que queda después de todo eso es beneficio real para el propietario.
El coste oculto de los periodos sin inquilino
Otro factor que casi nunca se tiene en cuenta al principio son los llamados periodos vacíos, es decir, los meses en los que la vivienda no está alquilada porque un inquilino se ha ido y todavía no ha entrado el siguiente. Aunque sea un mes al año, ese tiempo sin ingresos reduce la rentabilidad real de forma notable, y conviene incluirlo en el cálculo como un gasto más, no como una excepción.
Compara siempre la neta, no la bruta
A la hora de decidir si una inversión en alquiler merece la pena, la cifra que debería guiar la decisión es la rentabilidad neta, no la bruta, precisamente porque es la que refleja lo que de verdad se queda el propietario en el bolsillo cada año. Usar una calculadora que incorpore todos estos gastos ayuda a comparar oportunidades de forma mucho más realista que fijarse solo en el porcentaje que anuncia el anuncio del piso.