Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Calcula la rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash de una vivienda destinada al alquiler, con o sin financiación hipotecaria.
La vivienda
Lo que pagas por la vivienda.
Impuestos, notaría, registro, gestoría (suele rondar el 10-12 %).
Lo que cobrarías de renta cada mes.
Meses al año en los que estimas que estará vacía.
Gestión, impagos, comunidad extraordinaria...
Rentabilidad bruta
6,00 %
Rentabilidad neta: 4,49 %
Ingreso anual efectivo
8.625,00 €
Gastos anuales
1.210,00 €
Beneficio neto anual
7.415,00 €
La rentabilidad bruta no descuenta gastos ni impuestos. La rentabilidad neta sí los descuenta, pero asume compra al contado. El cash-on-cash es la métrica más realista si financias con hipoteca, porque mide el rendimiento sobre el dinero que realmente pones de tu bolsillo. No incluye el IRPF sobre los ingresos del alquiler, que varía según tu situación fiscal.
Estimate calculated from the numbers you entered. This is not financial, tax, or legal advice — always consult a qualified professional before making significant financial decisions.
Scenario comparison
Try different values and click «Save this scenario» to compare them here, side by side.
Qué calcula esta calculadora de rentabilidad de alquiler
Calcula tres métricas de rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler, de menos a más precisa: la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta (descontando gastos e impuestos locales) y, si financias la compra con hipoteca, el cash-on-cash sobre el dinero que realmente pones de tu bolsillo. Está pensada desde el punto de vista del propietario (casero) que quiere valorar si una vivienda es una buena inversión para alquilar.
Las tres fórmulas
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (Ingresos efectivos − Gastos anuales) / Inversión total × 100Cash-on-cash (si financias con hipoteca)
Cash-on-cash = (Ingreso neto − Cuota hipoteca anual) / Dinero desembolsado × 100Un ejemplo resuelto
Una vivienda de 150.000 €, con un 10 % de gastos de compra (15.000 €), alquilada por 750 €/mes con medio mes de vacancia al año y 1.210 €/año de gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) da una rentabilidad bruta del 6,00 % y una rentabilidad neta del 4,49 % sobre una inversión total de 165.000 €. Si en vez de pagarla al contado la financias con un 20 % de entrada (30.000 €) e hipoteca al 3,2 % TIN a 25 años (cuota de 581,61 €/mes), el cash-on-cash sobre los 45.000 € realmente desembolsados baja a solo un 0,97 %, porque buena parte del ingreso neto se destina a pagar la hipoteca cada mes.
Errores comunes al calcular rentabilidad
- Usar solo la rentabilidad bruta: es la más fácil de calcular pero también la más optimista, porque ignora gastos e impuestos locales que reducen el ingreso real.
- No estimar vacancia: asumir que la vivienda estará alquilada los 12 meses del año es poco realista; conviene reservar al menos un margen para periodos sin inquilino.
- Olvidar los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría encarecen la inversión inicial y reducen la rentabilidad neta si no se incluyen en el cálculo.
- Confundir apalancamiento con rentabilidad: financiar con hipoteca puede mejorar el cash-on-cash si el alquiler cubre bien la cuota, pero también añade riesgo: si baja el alquiler o sube el tipo de interés variable, el margen se estrecha rápido.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la rentabilidad neta es siempre menor que la bruta?
Porque la rentabilidad bruta solo compara el alquiler anual con el precio de compra, sin restar ningún gasto. La neta resta el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y la vacancia estimada, y además divide entre la inversión total (precio más gastos de compra, no solo el precio), por lo que siempre da un número más bajo y más realista.
¿Qué es exactamente el cash-on-cash?
Es el rendimiento sobre el dinero que realmente pones de tu bolsillo cuando financias la compra con hipoteca: la entrada más los gastos, no el precio total de la vivienda. Como la hipoteca aporta el resto del capital, el cash-on-cash puede ser mayor o menor que la rentabilidad neta según cómo de favorables sean las condiciones de la hipoteca frente al alquiler que cobras.
¿Qué vacancia debería estimar?
Depende de la zona y el tipo de alquiler. En una vivienda de alquiler tradicional en una zona con demanda estable, medio mes al año (0,5 meses) es una estimación conservadora habitual. En alquiler de temporada o zonas con menos demanda, conviene usar una vacancia mayor para no sobreestimar la rentabilidad.
¿Esta calculadora tiene en cuenta los impuestos sobre el alquiler?
No. Calcula la rentabilidad antes de la fiscalidad del arrendador (IRPF sobre el rendimiento del capital inmobiliario), que varía según tus otras rentas y las reducciones aplicables (como la reducción por alquiler de vivienda habitual). Para una cifra neta de impuestos, deberías restar aparte tu tipo marginal aplicable.
¿Qué rentabilidad neta se considera buena en España?
Como referencia orientativa, una rentabilidad neta por encima del 4-5 % suele considerarse razonable en el mercado español, aunque varía mucho según la ciudad y el barrio: las zonas más caras y demandadas (grandes capitales, zonas turísticas) suelen tener rentabilidades netas más bajas, mientras que ciudades más pequeñas o menos demandadas suelen ofrecer rentabilidades más altas a cambio de más riesgo de vacancia.